房地产市场博弈正进入关键时刻
从房地产商这一面看，资金缺口巨大，资金链高度紧张，产业发展快到了无以为继的地步，但很多开发商仍然怀抱这一两年膨胀起来的价格泡沫在观望。他们在赌，赌经济主管者由于害怕房价下跌造成银行坏账引发金融危机，害怕房地产这个支柱产业下滑会拖累大批相关产业，从而像以前几次一样，使这一轮调控不了了之。任志强“银行会先垮”的那句话，就是地产界要以整个国家经济作赌资的这种心理的最好写照。地产界有战胜国家政策的“光荣历史”，他们要续写这个历史。
从消费者这一面看，他们持币待购，使住宅销量大幅下降，地产商回款困难，还贷压力骤增。也正是由于他们的态度，投资者投资态度谨慎，近期地产商上市失败，推迟上市和跌破发行价就是明证。只要他们的态度不改变，即使监管者放开融资渠道，地产业也不会从根本上走出困境。他们也在赌，经济主管者一直在调整房地产政策，却越调整房价越高，难道主管者真的会再次让地产商轻松过关吗？
房价预期是博弈双方的关注点，而他们都把赌注押在了政府的房地产政策上，这一方面说明，现有的房地产政策没有释放出明确的信号，以稳定房价预期，使双方达到价格共识，拖累了产业发展；另一方面也说明，政府必须以多方共赢为标准，寻找稳定房价预期的主政策信号源，在此基础上整合政出多门，混乱不堪的房地产政策，引导房地产业走上良性发展道路。
房价的构成并不一定就是房价形成的原因。房地产商、地方政府、财政金融系统确实存在许多问题，但唯独高房价不是他们操纵得了的。推动房价暴涨者另有其人。
按道理，供给与需求应基本实现动态平衡，受偏好升级的带动，房价应处于稳中有升的态势。但是，集团投机者打破了这个平衡。
投机者一直存在，在集团性投机者入市前，他们是分散的，量也不大，但他们是以前房价增长过快的主要推手，同时为集团性投机者探了路。以温州、山西、境外为代表的集团投机一旦入市，就立即推动房价暴涨。在上海，这个时间点是2005年，在北京则是2006年，两地共同的特点是，一年内两地房价被推高2—3倍。显然，2005的上海是一次预演，投机者得手后，2006年狙击北京市场，并进一步带动了全国的投机热。
投机需求是房价暴涨的主要推手。一方面它本身带来大量需求，同时，它推动未来自住需求提前实现，并拉动投资需求大量入市。它还会给市场带来恐慌心理，便于地产商上下其手，造市托市。投机者的炒房策略若获成功，他们才是房市的最大受益者。他们通过短期炒作，年收益能在100%以上，房地产商远不能与其相比。特别是，他们获利撤资后，留下一个烂滩子让地产商和政府去收拾。但有关监管部门对市场变化极不敏感，缺少预防措施于前，上海预演后又无所作为，值得反思。
控制投机是传递房地产价格政策信号最简单最有效的办法。应该对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。这个政策实际上只是一个政策信号，不会真正实施，因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。
这个政策会对换购房者起到阻遏作用，可用部分退税办法解决。至于已购房的投机者，政策制定者大可不必为他们操心，一方面，投机就要承担风险，另一方面，他们有的是非常规办法获益或减少损失。
这个政策的一个副产品是增加了房产流动的交易成本，对于调整房地结构并稳定房价也有积极作用。一方面它会迫使还没有确定长远需求偏好的自住购房者选择先租房，人们的购房决策会慎重得多；另一方面，将投机者挤出市场后，价格预期会稳定而明晰，这对于人们更明智地安排自己的财产计划提供了基础。
投机者被挤出市场后，剩下的需求是真实的需求，是需求与供给双方作用的结果，才是市场的真实价格。
同时，还应思考现行的产业政策和土地政策。房地产企业应该加速从项目公司型转到现代企业型。开发商不过是土地的中间商，他们通过囤积土地减少土地供应量而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得超额利润，这种囤地套利，进行土地投机的经营模式也是推高房价的主因之一。除了要严格执行现行的时限政策，打击地方政府普遍存在的土地腐败之外，到了需要认真思考改变土地产权双轨制，取消开发商中间商资格的时候了。
房地产业的当务之急就是通过挤出投机者确立市场长期价格政策信号并对产业进行重组，同时要清理过去的政策，所有限制性政策都应废止。例如，廉租房、经济适用房和限制面积的政策都不是针对投机者，而是针对自住者的。廉租房是个好政策，不用多说。经济适用房因涉及产权，本质是价格双轨制。历史证明，价格双轨制一定是腐败和投机滋生的土壤。美国的低价房没有发生严重的投机问题，首先是因为供应充足，种族居住分离也是重要原因，这两条中国都不具备。
所以，不但不能遏止反而助长投机的经济适用房，不应成为房地产的长期政策。
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